Bónis Endre: egyre nehezebben találkozik a kereslet és a kínálat
Az Országos Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Ügynökség (ANCPI) rendszereinek egy kibertámadás miatt bekövetkezett átmeneti leállása következtében az adásvételek száma az elmúlt tíz év legalacsonyabb szintjére esett – állapították meg a szakemberek. Az ingatlanpiacot az adózási változások is befolyásolják: október 1-jétől az új lakásokra alkalmazott áfa 9-ről 21 százalékra emelkedett.
A piaci elemzők egyértelműen kijelentették: Kolozsvár továbbra is Románia legdrágább nagyvárosi lakáspiaca. Az év első felében az ingatlanügyletek négyzetméterenkénti átlagára 3017 euró volt, egy eladott lakás mediánára pedig elérte a 165 ezer eurót. A tranzakciókban szereplő lakások hasznos alapterülete átlagosan 53 négyzetméter volt, így 100 ezer euróból átlagosan mindössze 37 négyzetméternyi lakóterületre futotta. A vizsgált kolozsvári lakáseladások legnagyobb részét a kétszobás ingatlanok tették ki, az eladott lakásoknak pedig csupán 15 százaléka épült 2021 és 2026 között. A Colliers nemzetközi ingatlan-tanácsadó vállalat első féléves elemzése szerint 2026 első hat hónapjában mintegy 16 százalékkal kevesebb lakás-adásvételt regisztráltak a városban, mint 2025 azonos időszakában. Ez a legnagyobb visszaesés volt a vizsgált nagyvárosok között. Országos szinten körülbelül 9 százalékos csökkenést mértek, míg Bukarestben mindössze 2 százalékkal mérséklődött a tranzakciók száma – írta a Știri de Cluj. Az árak a hirdetési piacon is magasak. Az Imobiliare.ro ingatlanportál adatai szerint 2026 szeptemberében a kolozsvári lakások átlagos kínálati ára 3316 euró volt négyzetméterenként, ami 5,2 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet. Az új lakásokért átlagosan 3500, a régiekért 3301 eurót kértek négyzetméterenként.
A forgalom visszaesését tovább súlyosbította az ingatlan-nyilvántartási rendszert júliusban ért kibertámadás, amely átmenetileg akadályozta az ügyletek feldolgozását. A harmadik negyedévben emiatt országosan is rendkívül alacsonyra esett az eladások száma.
Kevés a jó elhelyezkedésű, rendezett jogi helyzetű ingatlan
A kolozsvári Reform ingatlanügynökség alapítója és vezetője óvatosságra int: a regisztrált tranzakciók számának csökkenéséből ne egyből arra következtessünk, hogy eltűntek a vásárlók. „A kettő ugyanis nem feltétlenül ugyanaz. Júliusban az ANCPI rendszereit ért kibertámadás gyakorlatilag megbénította az ingatlan-nyilvántartást. Az adásvételek lezárása, a telekkönyvi ügyintézés teljesen megbénult, és ez nyilvánvalóan befolyásolta a statisztikákat is. Ráadásul ingatlanközvetítőként a mai napig nem rendelkezünk a korábbi közvetlen telekkönyvi hozzáféréssel, ami a mindennapi munkánkat is megnehezíti, még statisztikai adatokat sem lehet lekérni. Azt természetesen nem vitatom, hogy kevesebb adásvételt regisztráltak. A kérdés inkább az, hogy ebből mennyi tulajdonítható a rendszer működési problémáinak, és mennyi a piac tényleges lassulása” – válaszolta felvetésünkre a több mint 20 év szakmai tapasztalattal rendelkező ingatlanközvetítő.
Bónis Endre szerint Romániában meglehetősen kevés részletes és megbízható ingatlanpiaci statisztika áll rendelkezésünkre. „Magyarországon például sokkal átláthatóbbak a tranzakciós adatok, nálunk viszont gyakran néhány mutatóból próbálunk következtetni a rendkívül összetett piac működésére. Érdemes visszagondolni a koronavírus-járvány időszakára is. Akkor szinte mindenki arra számított, hogy az ingatlanpiac összeomlik. Ehhez képest Kolozsváron, a járvány idején és az azt követő időszakban rendkívül erős keresletet tapasztaltunk, az árak pedig meredeken emelkedtek. Ez is mutatja, mennyire nehéz rövid távú adatokból hosszabb távú következtetéseket levonni” – fogalmazott.
Nem tűntek el a vásárlók, csak kivárnak
Az ingatlanközvetítő tapasztalata jelenleg nem az, hogy eltűntek volna a vásárlók. Inkább azt látja, hogy a kereslet és a kínálat egyre nehezebben találkozik. Továbbra is vannak komoly érdeklődők, családok, akik nagyobb lakást keresnek, fiatalok, akik első otthonukat szeretnék megvásárolni, és befektetők is.
„A gond inkább az, hogy kevés a jó elhelyezkedésű, rendezett jogi helyzetű, megfelelő adottságú és reális áron kínált ingatlan. Közben sok tulajdonos ragaszkodik az elképzelt árához, a vevők pedig óvatosabbak lettek, és kivárnak. Persze eladó lakásból nincs hiány a hirdetési portálokon. Olyan ingatlanokkal is találkozunk, amelyeket három-négy éve hirdetnek. Csakhogy a meghirdetett ingatlanok száma nem azonos a valóban versenyképes kínálattal. Sok esetben nem a vevő hiányzik, hanem az az ár, amelyen létrejöhetne az üzlet. Ismerek olyan vásárlót is, aki már tíz éve várja, hogy Kolozsváron jelentősen csökkenjenek az ingatlanárak. Azóta sok minden változott, de az általa várt nagy árcsökkenés nem következett be. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a jövőben nem lehet árkorrekció, csak azt, hogy a kevesebb tranzakció önmagában nem feltétlenül eredményez alacsonyabb árakat” – mutatott rá a szakember.
Bónis Endre úgy véli, Kolozsvárnak van egy sajátos helyzete, ugyanis egyetemi, egészségügyi, gazdasági és regionális központ, amelynek vonzereje továbbra is jelentős. Ezzel szemben az új lakások kínálata korlátozott, az építkezési és engedélyezési folyamatok nehézkesek, a jó városi ingatlanokból pedig kevés kerül piacra.
„Nem szeretném azt állítani, hogy nincs lassulás. Van, és ezt a mindennapi munkánkban is érzékeljük. A vevők megfontoltabbak, hosszabbak lehetnek a döntési folyamatok, és a túlárazott ingatlanok nehezebben találnak gazdára. De szerintem fontos különbséget tenni a kereslet megszűnése és a tranzakciók számának csökkenése között. Jó lenne, ha a nyilvános statisztikákból nemcsak azt látnánk, hány adásvétel történt, hanem azt is, hogy milyen ingatlanok, milyen tényleges áron, mennyi idő alatt keltek el. A kínálati ár ugyanis az eladó elképzelése, a tranzakciós ár pedig az, ahol ez találkozik a vevő fizetőképességével. Számomra tehát nem az a legfontosabb kérdés, hogy hány százalékkal csökkent a bejegyzett adásvételek száma, hanem az, hogy mi áll a visszaesés mögött. Nem biztos, hogy a vásárlók tűntek el. Lehet, hogy a vevők és az eladók egyszerűen nem találják egymást a jelenlegi árakon” – értékelte a kialakult helyzetet a szakember.
